Vendre un bien immobilier au Luxembourg
Une vente se joue sur quelques décisions prises dans le bon ordre. Voici les six étapes, ce que chacune exige légalement, et où trouver la réponse précise.
Préparer le bien
Avant toute annonce, réunissez les pièces : titre de propriété, plans, règlement de copropriété et décomptes de charges le cas échéant, factures des travaux récents. Un dossier complet raccourcit le délai entre le compromis et l'acte, parce que le notaire ne vous attendra pas.
Le passeport énergétique
Le certificat de performance énergétique (Energiepass) est obligatoire à chaque changement de propriétaire ou de locataire, et la classe énergétique doit figurer dans l'annonce elle-même. Il se demande à un expert agréé et reste valable dix ans : c'est le point de départ, pas la dernière formalité.
Source : Guichet.lu — Faire établir un certificat de performance énergétique (Energiepass)
Fixer le prix
Un prix trop haut coûte les premières semaines, celles où l'annonce est la plus vue. Partez d'une fourchette fondée sur des transactions comparables, puis ajustez selon l'état, l'étage, l'exposition et la classe énergétique.
Le mandat
Le mandat définit ce que l'agence s'engage à faire, pour combien de temps et à quelles conditions. Un mandat exclusif concentre l'effort sur un seul interlocuteur ; un mandat simple vous laisse plusieurs agences, au prix d'une coordination que vous assurez vous-même.
La commission d'agence n'est pas fixée par la loi : elle se négocie et figure dans le mandat que vous signez. Lisez la durée, les conditions de résiliation et ce qui déclenche la commission avant de signer.
Vendre sans agence est possible. Les obligations, elles, ne disparaissent pas : le passeport énergétique reste exigé, la classe doit figurer dans l'annonce, et le compromis vous engage dès sa signature.
Le compromis de vente
Un compromis signé par les deux parties est définitif et engage les signataires à conclure la vente. Il peut contenir des conditions suspensives, par exemple l'obtention d'un prêt. Ce n'est pas un document de principe : c'est là que la vente se noue.
Source : Guichet.lu — Contenu et valeur juridique d'un compromis de vente
L'acte notarié
L'acte authentique rend la vente opposable aux tiers et permet la transcription. Le notaire vérifie les titres et procède aux recherches avant de recevoir l'acte.
Ces frais sont supportés par l'acquéreur, pas par vous : la pratique établie veut que les frais de notaire soient à charge de l'acquéreur, et les droits d'enregistrement et de transcription s'élèvent à 7 % (6 % d'enregistrement, 1 % de transcription). Les parties restent libres d'en convenir autrement.
Source : Guichet.lu — Contenu et valeur juridique d'un compromis de vente · Guichet.lu — Crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")
La plus-value immobilière
C'est le seul impôt significatif qui pèse sur le vendeur. Le régime dépend de la durée de détention et de la nature du bien.
- Résidence principale : la vente est exonérée d'impôt sur le revenu, quelle que soit la durée de détention.
- Détention de plus de 5 ans : bénéfice de cession, imposé au demi-taux global, soit un taux maximal de 21 % (hors contribution au fonds pour l'emploi).
- Détention de 5 ans ou moins : bénéfice de spéculation, imposé au taux ordinaire, soit un taux maximal de 42 % (hors contribution au fonds pour l'emploi).
- Un abattement décennal de 50 000 € s'applique, porté à 100 000 € pour des époux ou partenaires imposés collectivement.
Le taux réduit au quart du taux global (10,5 %) a pris fin le 30 juin 2025 et ne s'applique plus aux cessions réalisées aujourd'hui. Vérifiez votre situation auprès de l'Administration des contributions directes ou de votre conseil.
Source : Guichet.lu — Déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier · Administration des contributions directes — Vente d'un immeuble bâti ou non bâti
Information générale à jour au 6 août 2026, fondée sur les sources officielles citées. Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.