Eine Immobilie in Luxemburg verkaufen
Ein Verkauf entscheidet sich an wenigen Weichenstellungen in der richtigen Reihenfolge. Hier sind die sechs Schritte, was jeder rechtlich verlangt und wo die genaue Antwort steht.
Die Immobilie vorbereiten
Stellen Sie vor jeder Anzeige die Unterlagen zusammen: Eigentumstitel, Pläne, gegebenenfalls Teilungserklärung und Nebenkostenabrechnungen, Rechnungen über jüngere Arbeiten. Eine vollständige Akte verkürzt die Zeit zwischen Vorvertrag und Urkunde, denn der Notar wartet nicht auf Sie.
Der Energiepass
Der Energieausweis (Energiepass) ist bei jedem Wechsel des Eigentümers oder des Mieters vorgeschrieben, und die Energieklasse muss in der Anzeige selbst stehen. Sie beantragen ihn bei einem zugelassenen Sachverständigen; er gilt zehn Jahre. Er steht am Anfang, nicht am Ende.
Source : Guichet.lu — Faire établir un certificat de performance énergétique (Energiepass)
Den Preis festlegen
Ein zu hoher Preis kostet die ersten Wochen — genau die Wochen, in denen eine Anzeige am meisten gesehen wird. Gehen Sie von einer Spanne aus, die auf vergleichbaren Transaktionen beruht, und passen Sie nach Zustand, Etage, Ausrichtung und Energieklasse an.
Der Maklerauftrag
Der Auftrag legt fest, wozu sich die Agentur verpflichtet, für wie lange und zu welchen Bedingungen. Ein Alleinauftrag bündelt die Arbeit bei einem Ansprechpartner; ein einfacher Auftrag lässt Ihnen mehrere Agenturen — um den Preis der Koordination, die dann bei Ihnen liegt.
Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt: Sie wird verhandelt und steht im Auftrag, den Sie unterschreiben. Lesen Sie Laufzeit, Kündigungsbedingungen und den Auslöser der Provision, bevor Sie unterschreiben.
Ein Verkauf ohne Agentur ist möglich. Die Pflichten entfallen dadurch nicht: Der Energiepass bleibt vorgeschrieben, die Klasse muss in der Anzeige stehen, und der Vorvertrag bindet Sie ab der Unterschrift.
Der Vorvertrag (compromis de vente)
Ein von beiden Seiten unterzeichneter Vorvertrag ist endgültig und verpflichtet die Unterzeichner, den Verkauf abzuschließen. Er kann aufschiebende Bedingungen enthalten, etwa eine Finanzierungszusage. Er ist keine Absichtserklärung: Hier wird der Verkauf geschlossen.
Source : Guichet.lu — Contenu et valeur juridique d'un compromis de vente
Die notarielle Urkunde
Die öffentliche Urkunde macht den Verkauf Dritten gegenüber wirksam und ermöglicht die Eintragung. Der Notar prüft die Titel und führt die Recherchen durch, bevor er die Urkunde aufnimmt.
Diese Kosten trägt der Käufer, nicht Sie: Nach gefestigter Praxis gehen die Notarkosten zu Lasten des Erwerbers, und Eintragungs- und Umschreibungsgebühren belaufen sich auf 7 % (6 % Eintragung, 1 % Umschreibung). Den Parteien steht es frei, etwas anderes zu vereinbaren.
Source : Guichet.lu — Contenu et valeur juridique d'un compromis de vente · Guichet.lu — Crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")
Die Veräußerungsgewinnsteuer
Sie ist die einzige nennenswerte Steuer, die den Verkäufer trifft. Die Behandlung hängt von der Haltedauer und von der Nutzung der Immobilie ab.
- Hauptwohnsitz: Der Verkauf ist von der Einkommensteuer befreit, unabhängig von der Haltedauer.
- Haltedauer über 5 Jahre: Veräußerungsgewinn, besteuert zum halben Globalsatz, also höchstens 21 % (ohne Beitrag zum Beschäftigungsfonds).
- Haltedauer bis 5 Jahre: Spekulationsgewinn, besteuert zum ordentlichen Satz, also höchstens 42 % (ohne Beitrag zum Beschäftigungsfonds).
- Es gilt ein Zehnjahresfreibetrag von 50.000 €, bei gemeinsam veranlagten Ehegatten oder Partnern 100.000 €.
Der ermäßigte Satz von einem Viertel des Globalsatzes (10,5 %) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und gilt für heutige Veräußerungen nicht mehr. Prüfen Sie Ihren Fall bei der Administration des contributions directes oder mit Ihrem Berater.
Source : Guichet.lu — Déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier · Administration des contributions directes — Vente d'un immeuble bâti ou non bâti
Allgemeine Information, Stand 6. August 2026, gestützt auf die genannten amtlichen Quellen. Sie stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.